Egal ob Friseur, Steuerberater oder Arztpraxis – Gewerbe-Mietverträge müssen grundsätzlich und penibel geprüft werden. Übliche Schutzvorschriften des privaten Mietrechts greifen nicht, im Gegenteil: Es gilt, was im Vertrag steht. Und das bricht unter Umständen einem vielversprechenden Start in die Selbständigkeit schnell das Genick, mahnt Rechtsanwalt Werner Dillerup, Osnabrück.

Definition einer Gewerbeimmobilie

Diese Frage ist noch leicht zu beantworten, denn laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) sind Gewerbeflächen solche Räume, die laut Vertrag zu geschäftlichen Zwecken angemietet werden. Beispielsweise können dies Büros, Ladenlokale, Lagerhallen, Werkstätten oder eben Praxisräume sein. Dazu Rechtsanwalt Werner Dillerup mit einem Tipp: "Eine teilgewerbliche Nutzung von Wohnungen ist meist möglich, sofern der Mieter maximal 50 % der Fläche für berufliche Zwecke nutzt."

Wichtig: die Objektdetails

Üblich im Bereich der Gewerbeimmobilien ist eine Vertragslaufzeit von mindestens einem Jahr mit einer Kündbarkeit nach jedem Jahr. Die genaue Nennung des Objekts mit Adresse, Größe, allen Nebenräumen sollte unbedingt enthalten sein, ebenso wie der genaue Mietzweck. Interessenten sollten dabei bedenken, dass sich das Spektrum einer Dienstleistung oder einer Arztpraxis in Zukunft häufig erweitert. Planen Sie also vorerst einen Buchladen mit Reiseliteratur, so sollten auch eventuelle Erweiterungen wie die Sitzecke mit Kaffee im Mietvertrag enthalten sein. Und wenn die Arztpraxis durch einen Physiotherapeuten ergänzt werden soll, muss auch das in den Mietvertrag. Hier kommt möglicherweise der Konkurrenzschutz ins Spiel: Besteht keine Klausel, die den Konkurrenzschutz ausschließt, muss der Vermieter Konkurrenzschutz gewähren und darf auch in Nebengebäuden nicht an Konkurrenten vermieten.

Mietzins und -anpassung

Wichtig und laut Dillerup ein großer Unterschied zum privaten Mietrecht: Die Höhe der Miete ist frei vereinbar, es gibt für den gewerblichen Bereich keinen Mietspiegel. Neben der Festmiete existieren die Staffelmiete mit festgeschriebener prozentualer Steigerung des Mietzinses für kommende Jahre, die Umsatzmiete und die Indexmiete. Die Umsatzmiete (sie setzt sich aus einer Grundmiete und einem frei verhandelbaren, prozentualen Anteil des Umsatzes zusammen) dürfte für eine Arztpraxis eher nicht in Frage kommen; als Indexmiete bezeichnet man eine Festmiete, bei der der Mietzins regelmäßig an die allgemeine Wirtschaftssituation angepasst wird. Da die verwendete Indexklausel durch die Landeszentralbank genehmigt sein muss, empfiehlt sich hier die Beratung durch einen Anwalt.

Gar nicht nebensächlich: Nebenkosten

Anwalt Dillerup rät gewerblichen Mietern, auch unbedingt auf die vertraglich festgelegten Nebenkosten zu achten. Sie können pro Quadratmeter, pro Kopf oder pauschal abgerechnet werden. Vorsicht auch bei den Betriebskosten: Dazu zählen neben den Verbrauchskosten wie Strom, Wasser und Heizung auch Substanzerhaltung des Gebäudes, Sicherheitskosten, möglicherweise Managementkosten, allgemeine Verwaltungskosten und Werbegemeinschaftsbeträge. Diese Kosten sind verhandelbar. Mieter sollten immer prüfen, ob eine Beteiligung für sie von Nutzen ist.

Werner Enzmann

Erschienen in: Der Allgemeinarzt, 2015; 37 (17) Seite 68-69
Dieser Beitrag wurde ursprünglich auf doctors.today publiziert.