Praxismietvertrag So lassen sich böse Fehler vermeiden
Vor dem Abschluss eines Mietvertrags ist es sinnvoll, sich von Profis beraten zu lassen.
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Der Praxismietvertrag ist im niedergelassenen Bereich besonders wichtig, denn er sichert einen gravierenden Punkt: den Standort. „Ein solcher Vertrag sollte aber immer auch bis zu Ende gedacht werden, damit sich später die Nachfolge vernünftig regeln lässt“, sagt Tim Müller, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Medizinrecht bei Ecovis in München.
Generell gelten für Gewerberäume andere Regeln als für Wohnräume – hier entfällt der klassische Mieterschutz. Für das Mieten einer Arztpraxis brauchen Sie deshalb immer einen gewerblichen Mietvertrag.
Lassen Sie sich vom Vermieter dabei nicht mit einem Standard-Mietvertrag aus dem Schreibwarenhandel bzw. einem kostenlosen Muster aus dem Netz abspeisen, seien Sie stattdessen sorgfältig. Die Virchowbund-Justiziarin Andrea Schannath verweist hier auf die vielen Besonderheiten einer Arztpraxis, die in einem solchen Vertrag enthalten sein sollten. Dazu zählen etwa Optionsrechte des Mieters auf Verlängerung des befristeten Mietvertrags und damit eine längere Laufzeit, um den Standort besser zu sichern. Weitere Punkte sind praxisrelevante Um- und Einbauten. Strittig ist hier immer die Frage: Wer bezahlt sie und müssen diese bei Beendigung des Mieterverhältnisses rückgängig gemacht werden?
Bei der Anmietung einer Arztpraxis besteht zudem wie bei jeder anderen Gewerbeimmobilie Vertragsfreiheit. Das heißt: Sie können vertraglich alles vereinbaren, worauf Sie sich mit Ihrem Vermieter einigen wollen.
„An diese Klauseln sind Sie dann aber auch gebunden – und zwar langfristig“, erklärt die Virchowbund-Justiziarin. „Änderungen kann man nur im Einvernehmen mit dem Vermieter vornehmen, einseitig geht das nicht“, ergänzt Ecovis-Anwalt Müller. Wichtig sei auch, dass der Vertrag immer schriftlich und von beiden Seiten unterschrieben sein muss. Hier sollten Sie besonders aufpassen, um später nicht etwa vom Vermieter überraschend gekündigt zu werden. „Eine E-Mail reicht nicht, die Schriftform ist einzuhalten.“
Neben- und Betriebskosten: heißes Eisen
Gerade in Zeiten gestiegener Energiekosten ist dieser Punkt relevant. Im Gewerbemietrecht dürfen Sie frei vereinbaren, welche Nebenkosten der Vermieter trägt und welche der Mieter.
Zu den Neben- und Betriebskosten, die in der Regel der Mieter trägt, gehören nach einer Aufstellung des Virchowbundes u. a.:
- Strom
- Heizung
- Wasser und Abwasser
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung, Hausmeister
- Gartenpflege
- Schornsteinreinigung
Zusätze zum Mietvertrag lassen sich auch nachträglich vereinbaren. Dies müsse ebenfalls immer schriftlich erfolgen. Mündliche Absprachen seien hier gefährlich. Auch sämtliche Anlagen zum Mietvertrag sollte man beifügen.
Schannath empfiehlt jedem Mediziner vor Abschluss eines Praxismietvertrages, sich von Profis beraten zu lassen. „In unserer Rechtsberatung erleben wir immer wieder Ärzte, die das nicht getan haben und es hinterher bitter bereuen“, berichtet sie. Denn Fehler im Mietvertrag könnten „sehr teuer oder sogar existenzbedrohend werden“, warnt sie, etwa „wenn der Vermieter vorschnell einseitig die Kündigung ausspricht, weil Sie mit einer Monatsmiete im Rückstand sind“. Oder wenn er das Gebäude äußerlich verfallen lässt und damit die Patienten abschreckt. Oder wenn er wichtigen baulichen Veränderungen und einer Erweiterung der Praxis nicht zustimmt.
Die wichtigsten Klauseln
Diese Regelungen sollte Ihr Mietvertrag auf jeden Fall enthalten:
Mietzweck
Als Zweck des Mietvertrags müssen Sie den Betrieb einer Arztpraxis mit Ihrem Vermieter vereinbaren. Damit ist klargestellt, dass Besonderheiten wie der Patientenverkehr, der erhöhte Parkdruck und das erforderliche Praxisschild (§ 23 der Berufsordnung) vertraglich erfasst sind. Auch sollten Sie im Vertrag regeln, in welcher Größe Sie Schilder anbringen dürfen.
Mietvertragsdauer
Jeder Arzt wünscht sich für die eigene Praxis eine lange Laufzeit mit mieterfreundlichen Sonderkündigungsrechten, um größere Investitionen langfristig planen und diese refinanzieren zu können. Aber auch hier ist Vorsicht geboten. „Am ungünstigsten ist tatsächlich ein unbefristeter Mietvertrag. Was zunächst nach maximaler Sicherheit klingt, ist im gewerblichen Mietrecht potenziell tödlich“, erklärt Müller. Damit ist die Kündigung mit einer sechsmonatigen Frist zum Quartalsende möglich. Vereinbaren Sie deshalb besser eine feste Mietdauer von zehn oder 15 Jahren mit zwei oder drei Optionen auf jeweils weitere fünf Jahre. Die meisten Vermieter seien mit einer solchen Optionsregelung einverstanden, weiß der Rechtsanwalt.
Praxisnachfolge
Besonders wenn es um die Praxisnachfolge geht, ist das vereinbarte Optionsrecht wichtig. „Sind dann, wie im Mietvertrag vereinbart, noch fünf oder zehn Jahre Verlängerung möglich, wird das beim potenziellen Käufer gut ankommen“, sagt Müller. Dafür ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag wesentlich. Mit dieser kann ein Nachfolger, wenn nicht gravierende Gründe gegen ihn sprechen, problemlos in den Vertrag einsteigen. Neben dem Verkauf sollte die Nachfolgeklausel auch die eigene Berufsunfähigkeit und den Todesfall abdecken.
Instandhaltung
Ihr Mietvertrag sollte auch regeln, wer für Schönheits-, Kleinreparaturen, Umbau- und Einbaumaßnahmen verantwortlich ist. Besonders Schönheitsreparaturen sind ein „sehr sensibles Thema“. Für deren Durchführung und Kostenübernahme ist eigentlich der Vermieter in der Pflicht. Nachteilige vertragliche Regelungen würden aber auch im gewerblichen Mietrecht „immer wieder gekippt“, so Müller. Ob es bei einer Kündigung eine Rückbauverpflichtung gibt, sollten Sie ebenfalls klären. Denn dieser Punkt kann für Sie besonders teuer werden.
Umsatzsteuerfreiheit
Für gemietete Arztpraxen erheben Vermieter in der Regel keine Umsatzsteuer. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter einen vom Arzt an ihn abgeführten Umsatzsteuerbetrag zurückzahlen. Dass auf die Miete wirklich keine Umsatzsteuer anfällt, sollte man sicherheitshalber trotzdem „zur Klarstellung in den Mietvertrag aufnehmen“, so der Experte.
Wird die Praxis allerdings inklusive Ausstattung (z. B. medizinische Geräte) schlüsselfertig vermietet, fordert das Finanzamt häufig die Umsatzsteuer auf die gesamte Miete.
Bis heute ist hier umstritten, ob die Miete in solchen Fällen in einen steuerfreien (Praxisräume) und einen steuerpflichtigen Teil (Ausstattung) aufgeteilt werden kann. Bislang gibt es dazu unterschiedliche Urteile der Gerichte. Der Bundesfinanzhof hat diese Rechtsfrage zur Vorentscheidung dem Europäischen Gerichtshof vorgelegt. Bei Anmietung einer schlüsselfertigen Arztpraxis wenden Sie sich am besten an einen Steuerberater.
Heute Einzelpraxis, morgen MVZ?
Denken Sie beim Praxismietvertrag immer auch an die Zukunft. Denn aus Ihrer Einzelpraxis kann sich im Lauf der Jahre durchaus eine Gemeinschaftspraxis entwickeln, ein MVZ oder eine Praxisgemeinschaft. Die Aufnahme weiterer Berufsträger in allen zulässigen ärztlichen Kooperationsformen sollten Sie sich von Anfang an im Mietvertrag genehmigen lassen.
Konkurrenzschutz
Lassen Sie sich von Ihrem Vermieter zusichern, dass er im selben Haus – oder sogar in all seinen Immobilien im Umkreis – nicht an Ärzte gleicher oder konkurrierender Fachrichtung vermietet (Konkurrenzschutzklausel). „Vereinbaren Sie bei einem Verstoß auch eine Vertragsstrafe, sonst müssen Sie mühsam beweisen, dass Sie durch die Konkurrenz einen Schaden erlitten haben“, rät Rechtsanwalt Müller.
Medical-Tribune-Bericht
