Hausverkauf nach Scheidung Immobilie nicht lang genug zu eigenen Wohnzwecken genutzt
Eine Scheidung und der Streit um den Familienwohnsitz belasten die Betroffenen. Und dann meldet auch noch der Fiskus Forderungen an.
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Bei Veräußerungen von vermieteten Immobilien innerhalb der sogenannten Haltefrist von zehn Jahren liegt ein (einkommen-)steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. Das ist seit Langem bekannt. Dass dies jedoch auch für den „selbst genutzten“ hälftigen Miteigentumsanteil gelten soll, der bei einer Vermögensauseinandersetzung nach einer Ehescheidung verkauft wird, war bisher weniger geläufig und wurde auch vom Finanzamt nicht unbedingt verfolgt.
In dem vom BFH entschiedenen Fall hatte der Kläger seinen Miteigentumsanteil an seine Ex-Ehefrau verkauft, nachdem er aus dem gemeinsam genutzten Einfamilienhaus ausgezogen war. Der BFH urteilte, dass die „Nutzung des Hauses zu eigenen Wohnzwecken“ wegen des Auszugs aufgrund der Trennung weggefallen war und somit ein privates Veräußerungsgeschäft vorlag.
Um von der Steuerpflicht ausgenommen zu sein, muss eine Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Nach Ansicht des BFH war diese Voraussetzung nicht erfüllt. Der Kläger hatte das Einfamilienhaus seit seinem Auszug im Jahr 2015 bis zum Jahr 2017 nicht mehr selbst genutzt, auch wenn es zwischenzeitlich vom gemeinsamen Kind (zu jung für einen „eigenen Haushalt“) und der Noch-Ehefrau bewohnt wurde.
Das Urteil zeigt, dass es für Steuerpflichtige, die nach einer Trennung ihren Miteigentumsanteil an einer Immobilie verkaufen, schwierig sein kann, eine Steuerpflicht zu vermeiden. Dabei kommt es anscheinend auch nicht darauf an, an wen verkauft wird.
Lösung als „Zweitwohnsitz“ hat auch ihre Probleme
Eine Möglichkeit wäre beispielsweise, bis zur endgültigen Auseinandersetzung im gemeinsamen Einfamilienhaus zu wohnen oder in diesem einen Zweitwohnsitz zu unterhalten. Allerdings dürften in dieser Konstellation Probleme mit der Voraussetzung „Trennung“ für das Scheidungsurteil sowie Streitigkeiten mit dem Finanzamt vorprogrammiert sein.
Das BFH-Urteil verdeutlicht jedenfalls, dass Steuerfragen bei Veräußerungen von Immobilien und Vermögensauseinandersetzungen nach einer Trennung sorgfältig geprüft werden sollten. Trennungswillige sollten sich in diesen Fällen rechtzeitig fachkundigen Rat einholen, um unangenehme Überraschungen bei der Steuerfestsetzung zu vermeiden.
Quelle: BFH-Urteil vom 14.2.2023, Az.: IX R 11/21
